星空体育,星空体育官方网站,星空体育APP下载

　　4月20日，光大保德信光大安石封闭式商业不动产证券投资基金披露对上交所审核问询函的回复文件。作为商业不动产REITs试点中稀缺的双购物中心组合，项目底层资产为上海静安大融城、江门大融城，经监管问询后整体估值由61.05亿元下调至58.04亿元，降幅4.93%。

　　本基金为光大系首单商业不动产REITs，原始权益人为光大嘉宝体系旗下平台，运营管理由光控安石商管负责，是行业内少有的由商业资管机构主导的成熟运营项目。两大资产均为区域标杆购物中心，运营年限超十年，租户基础稳固、现金流可追溯性强。

　　回复文件显示，本次估值下调主要源于审慎性调整：静安大融城由39.00亿元降至37.02亿元，下调5.08%；江门大融城由22.05亿元降至21.02亿元，下调4.67%。评估机构全面下调租金增长率、长期增长率，并上调资本性支出，更贴合市场周期现实。

　　运营数据显示，两大项目均处于主动调商阶段：静安大融城2023-2025年租金收入从1.99亿元回落至1.36亿元，主要因压缩新能源汽车业态、清退传统超市、引入盒马鲜生等战略调整，目前出租率已企稳回升；江门大融城期末出租率从95.04%回落至89.15%，主要受5层影院改造为空中花园商铺影响，目前新签电竞、娱乐等意向租户充足，出租率进入修复通道。

　　资产质量方面，两项目均已补齐关键合规文件：江门大融城完成负二层停车场不动产权证办理，户外广告许可、消防验收、规划改建等历史问题全部整改闭环；原始权益人对合规瑕疵、行政处罚、整改费用出具全额兜底承诺。同时，项目已取得全部贷款银行关于提前还款、解除抵押、股权转让的同意函，发行障碍基本扫清。

　　租户与现金流结构稳健：静安大融城“固定+抽成取高”模式面积占比达84.38%，江门大融城达78.63%，现金流具备安全垫与弹性。主力店租期普遍超5年，租户结构以零售、餐饮、体验配套为主，租金收缴率均保持在99%以上。2026年两项目租约到期面积分别为25.96%、30.68%，目前续约与换商进度符合预期，去化周期处于行业合理水平。

　　本次回复进一步明确，项目外摆场所全部纳入入池资产，确保资产完整性；运营管理采用“统筹+实施”模式，符合行业通行惯例，关联交易定价公允、信息隔离机制完善。返回搜狐，查看更多